CESSIONE IMMOBILE O CESSIONE AREA EDIFICABILE?

DOMANDA: si è rivolto a noi un contribuente con un quesito estremamente interessante e di grande attualità.

Il signor Caio, nel gennaio del  2002  ha acquistato al prezzo di euro 850.000,00 un fabbricato sito su terreno edificabile.

A Marzo  2009  Caio cede l’immobile a terzi per un prezzo di euro 920.000,00.

Il signor Caio non imputa in dichiarazione nessuna plusvalenza perché, come previsto dalla normativa italiana, la vendita di immobile posseduto da oltre un quinquennio non dà luogo a plusvalore tassabile (il signor Caio detiene l’immobile a titolo di privato).

L’Agenzia delle Entrate, verificato che il fabbricato venduto è all’interno di un’area edificabile, interpreta l’atto di vendita come cessione di area edificabile ed emette al contribuente un avviso di accertamento applicando il disposto dell’art. 67 comma 1 lettera b) del TUIR e  riprendendo a tassazione la plusvalenza non dichiarata.

Il signor Caio ci chiede di assumere la sua difesa.

 

RISPOSTA: come premesso il tema è di grande attualità anche a fronte di  una recentissima  sentenza  (sentenza n. 4150/2014) con cui la Suprema Corte si pone in netto contrasto con la posizione dell’Agenzia delle Entrate in merito ad una questione che da sempre è motivo di accesi contenziosi tra contribuenti e fisco.

Per altro anche il Sole 24 Ore, negli ultimi anni ha dedicato molto spazio a questa tematica.

Vediamo di chiarire il problema in modo semplice.

Con la citata sentenza la Corte di Cassazione condanna in modo secco e netto l’operato dell’Agenzia delle entrate ribadendo un concetto che, evidentemente, non è chiaro solo all’amministrazione finanziaria. Infatti, secondo il disposto normativo del TUIR sono soggette a tassazione separata quali redditi diversi le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria  secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; dunque non possono rientrare fra le plusvalenze le cessioni aventi ad oggetto non un terreno edificabile ma un terreno sul quale insorge un fabbricato poiché in questo caso si parla  di terreno già edificato, a nulla rilevando che il terreno sia dotato di ulteriore potenzialità edificatoria.   Tanto meno rileva il fatto che l’immobile, nelle intenzioni dell’acquirente,  sia destinato alla demolizione.

Questa importantissima sentenza della Suprema Corte è destinata a sprigionare i suoi effetti sia in riferimento ai contenziosi già in essere (ci si attende che le Commissioni Tributarie di merito si adeguino al nuovo disposto giurisprudenziale) sia   in riferimento all’operato dell’agenzia delle entrate che, dopo questa pesante bocciatura, dovrebbe tornare sui suoi passi evitando di procurare liti fiscali temerarie e immotivate.

Va comunque segnalato che, in senso contrario all’interpretazione della Corte di Cassazione, si è recentemente espresso il Governo durante in question time alla Commissione finanze della Camera, generando una non auspicabile confusione su un tema che sembrava chiarito dall’interpretazione giurisprudenziale

 

Federico Giardini

Dottore Commercialista

Revisore Legale