TRATTAMENTO FISCALE DEI CANONI DI AFFITTO NON RISCOSSI

DOMANDA: si è rivolto a noi il proprietario di un immobile  affittato ad un inquilino che, ormai da alcuni mesi, non paga più l’affitto.  Il cliente ci chiede se debba pagare le imposte sui canoni non percepiti?

RISPOSTA: Innanzi tutto va fatta una distinzione tra immobili abitativi e immobili ad uso commerciale.

Per i primi la normativa di riferimento è l’articolo 26 del TUIR là dove vien detto che: “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”. L’articolo 26 prosegue dicendo che per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, accertati nell’ambito giurisdizionale, è riconosciuto un credito di imposta.

E’  dunque  necessario che lo stato di morosità risulti da accertamento giudiziale il cui procedimento abbia avuto termine mentre la non imponibilità dei canoni non percepiti è limitata all’ammontare degli stessi che il giudice ha accertato non essere stati riscossi. Come ribadito dalla norma è previsto un credito di imposta pari all’ammontare delle imposte pagate sui canoni non riscossi se il giudice conferma  la morosità anche per periodi precedenti l’atto giurisdizionale.

Diverso è il discorso relativamente alla mancata percezione di canoni in caso di affitto commerciale.

Infatti l’art. 26 del TUIR parla espressamente del caso dei soli immobili ad uso abitativo e l’agenzia delle entrate interpreta la norma in modo sicuramente restrittivo  ma letterale.

In questo caso, dunque, i canoni dovrebbero essere imputati, anche se non percepiti, fino alla data di risoluzione del contratto di affitto (per scadenza del termine, per inadempimento in caso di clausola risolutiva espressa, per convalida di sfratto).

Per altro la stessa Corte di Cassazione (sentenza n. 651/2012) sancisce che  il proprietario  locatore di un locale commerciale non ha diritto al rimborso irpef relativo ai canoni non percepiti anche se ha ottenuto lo sfratto per morosità del conduttore.  In sostanza, nel caso di immobili ad uso commerciale, si parla di non tassabilità dei canoni solo dal periodo successivo a quello di estinzione del contratto.

Barbara Puliti

Dottore Commercialista

Revisore Legale